Gefährdungsbeurteilung Immobilienagentur
Leitfaden und Muster zum Download

Verfasst von: Thony Maufay, Ingenieur für Arbeitssicherheit – Gründer von Einfache Gefährdungsbeurteilung.

Erstellt am: 21. Oktober 2026

Gefährdungsbeurteilung - Immobilienagentur

Eine Immobilienagentur ist ein Betrieb, dessen Beschäftigte nur einen Teil ihrer Arbeitszeit im Büro verbringen: Der größte Teil ihrer Tätigkeit findet unterwegs statt, draußen bei den Objekten. Am Steuer zwischen zwei Terminen, allein in einer leeren Wohnung gegenüber einer oder mehreren unbekannten Personen, auf dem Dachboden eines Altbaus oder auf einer gerade fertiggestellten Baustelle … Gerade diese Doppelnatur des Berufs (zugleich sesshaft und mobil) macht die Gefährdungsbeurteilung einer Immobilienagentur weniger selbstverständlich, als es auf den ersten Blick scheint. Sie erklärt auch, warum sich so viele Gefährdungsbeurteilungen der Branche auf den Bildschirmarbeitsplatz beschränken.

Zwei Gefährdungen prägen diesen Beruf, und keine von beiden ist auf den ersten Blick sichtbar. Die erste ist die Straße: Nach der Statistik Arbeitsunfallgeschehen 2024 der DGUV ereigneten sich von 523 tödlichen Arbeits- und Wegeunfällen abhängig Beschäftigter und Unternehmer im Jahr 2024 insgesamt 285 im Straßenverkehr, also mehr als die Hälfte. (Zahlen für alle Branchen zusammen.) Die zweite ist die psychische Belastung: erwartete Erreichbarkeit am Abend und am Wochenende, angespannte Verhandlungen, ein stark erfolgsabhängiges Einkommen, Verkäufe, die nach wochenlangem Einsatz doch noch scheitern … Diese Belastungen verursachen keinen spektakulären Arbeitsunfall, der im Gedächtnis bleibt. Sie zehren jedoch dauerhaft an der psychischen Gesundheit und können langfristig bis zur Erschöpfung führen.

Angesichts dieser Kombination von Gefährdungen sollte die Gefährdungsbeurteilung zum zentralen Werkzeug der Immobilienagentur werden: Sie erfasst die Gefährdungen, ordnet sie von der schwersten bis zur geringsten und legt die Schutzmaßnahmen fest, mit denen sich Arbeitsunfälle und arbeitsbedingte Erkrankungen verringern lassen. Dieser Artikel erklärt ausführlich, ab wann eine Immobilienagentur eine Gefährdungsbeurteilung braucht und wie sie aufgebaut wird. Dazu stellen wir Ihnen die Entscheidungen vor, die wir bei der Erstellung unserer Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen, die Sie hier herunterladen können, getroffen haben: die Arbeitsplätze, die Gefährdungen, die kollektiven Schutzmaßnahmen, die persönlichen Schutzausrüstungen und die erforderlichen Unterweisungen.

Unsere bereits ausgefüllte Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagentur finden Sie hier zum Download.

Ab wann braucht eine Immobilienagentur eine Gefährdungsbeurteilung?

Sobald eine Immobilienagentur mindestens eine Person beschäftigt — unabhängig von der Vertragsart (z. B. unbefristet, befristet, Teilzeit, Minijob, Auszubildende, Praktikanten) — ist sie nach § 5 Abs. 1 ArbSchG zur Gefährdungsbeurteilung verpflichtet.

Eine Untergrenze nach Betriebsgröße gibt es nicht. § 6 Abs. 1 ArbSchG verpflichtet den Arbeitgeber (hier den Inhaber der Immobilienagentur) außerdem, das Ergebnis der Gefährdungsbeurteilung, die festgelegten Maßnahmen und das Ergebnis ihrer Überprüfung zu dokumentieren. Eine nur mündlich durchgeführte Beurteilung genügt nicht.

Eine Frage stellen Inhaber von Immobilienagenturen häufig: Wie verhält es sich mit den selbstständigen Maklern, die in der Branche zahlreich sind? Ein selbstständiger Handelsvertreter im Sinne von § 84 HGB ist kein Beschäftigter der Immobilienagentur. Für ihn muss die Agentur daher keine eigene Gefährdungsbeurteilung erstellen. Jede Person, die dagegen in einem Arbeitsverhältnis zur Agentur steht (z. B. Assistenz im Büro, angestellter Makler, Auszubildende), muss mit ihren Gefährdungen in der Gefährdungsbeurteilung erfasst sein. Wer die Erstellung einem Dritten überträgt, bleibt als Arbeitgeber für die Gefährdungsbeurteilung verantwortlich. Umso wichtiger ist es, sich dabei auf eine fachkundige Unterstützung zu stützen.

Über die Einhaltung wachen zwei Stellen: die Arbeitsschutzbehörde des Landes (Gewerbeaufsicht oder Amt für Arbeitsschutz) und die zuständige Berufsgenossenschaft, für Immobilienagenturen die VBG, mit ihren eigenen Aufsichtspersonen und Unfallverhütungsvorschriften. Nach § 21 Abs. 1a ArbSchG müssen die Landesbehörden ab 2026 jedes Kalenderjahr mindestens 5 % der Betriebe in ihrem Land besichtigen. Bei diesen Kontrollen wird regelmäßig zuerst nach der Gefährdungsbeurteilung gefragt.

Die Anforderungen, an denen eine Immobilienagentur gemessen wird, folgen einer klaren Rangordnung. An der Spitze steht das Gesetz (das Arbeitsschutzgesetz). Darunter konkretisieren Verordnungen einzelne Bereiche (z. B. die Arbeitsstättenverordnung für Büro- und Bildschirmarbeitsplätze). Die Technischen Regeln (TRBS, TRGS, ASR) beschreiben den Stand der Technik: Wer sie einhält, kann davon ausgehen, die Verordnung zu erfüllen. Die DGUV Vorschriften der Berufsgenossenschaft sind für ihre Mitgliedsbetriebe verbindlich, während die DGUV Regeln und Informationen praktische Hilfen geben, ohne selbst verbindlich zu sein.

Stellt die Aufsichtsbehörde eine fehlende oder mangelhafte Gefährdungsbeurteilung fest, kann nach § 25 Abs. 2 ArbSchG in Verbindung mit der jeweiligen Verordnung (z. B. § 9 ArbStättV, § 22 BetrSichV) ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro verhängt werden. Wer einer vollziehbaren Anordnung nach § 22 Abs. 3 ArbSchG zuwiderhandelt, riskiert bis zu 30.000 Euro. Bei beharrlicher Wiederholung oder bei Gefährdung von Leben und Gesundheit wird daraus nach § 26 ArbSchG eine Straftat.

Das eigentliche finanzielle Risiko liegt jedoch woanders, etwa bei einem Arbeitsunfall (z. B. ein Makler, der auf dem Weg zu einer Besichtigung einen Verkehrsunfall hat) oder bei einer arbeitsbedingten Erkrankung (z. B. die Erschöpfung eines Beschäftigten, der unerreichbaren Zielen hinterherläuft). Hat der Inhaber der Immobilienagentur grob fahrlässig gehandelt, etwa weil keine Gefährdungsbeurteilung vorliegt oder weil sie weder die Fahrten noch die psychische Belastung erfasst, kann die Berufsgenossenschaft nach § 110 SGB VII Regress nehmen und die von ihr erbrachten Leistungen zurückfordern. Die Summen können für eine kleine Agentur existenzbedrohend sein.

Unsere Wahl der Arbeitsplätze für diese Gefährdungsbeurteilung Immobilienagentur

Bevor Gefährdungen bewertet werden können, muss die Tätigkeit des Betriebs in Arbeitsplätze gegliedert werden. Ein Arbeitsplatz fasst dabei Tätigkeiten zusammen, die zu Gefährdungen gleicher Art führen.

Für unsere Gefährdungsbeurteilung Immobilienagentur haben wir drei Arbeitsplätze mit insgesamt 15 Gefährdungssituationen festgelegt: die Arbeit in der Geschäftsstelle, die Arbeit außerhalb des Büros und die Arbeit im Kundenkontakt. Diese Gliederung folgt möglichst genau dem Arbeitstag eines angestellten Maklers, der ständig zwischen diesen drei Umgebungen wechselt.

Nachfolgend die wichtigsten Gefährdungen, die wir je Arbeitsplatz erfasst haben.

In der Geschäftsstelle: Büro- und Vertriebsarbeit

Dieser Arbeitsplatz umfasst die gesamte Zeit, die in der Immobilienagentur selbst verbracht wird (z. B. Zusammenstellen von Objektunterlagen, Vorbereiten von Maklerverträgen und Exposés, telefonische Akquise, Veröffentlichen von Inseraten, Verwaltung von Verkauf und Vermietung).

Langes Sitzen: Das Zusammenstellen der Unterlagen, das Verfassen der Exposés und die telefonische Akquise erfolgen im Sitzen, oft mehrere Stunden am Stück. Das Büromobiliar ist meist gut, wurde aber in vielen Fällen nie auf die Körpermaße der Person eingestellt. Mögliche Folgen sind Rückenschmerzen, Beschwerden im Lendenwirbelbereich und Nackenschmerzen.

Bildschirmarbeit: Maklersoftware, Immobilienportale, digitale Fotos, Videokonferenzen und E-Mails binden den Blick den ganzen Tag an Bildschirme (z. B. Computer, Smartphone), teilweise an zwei Monitoren und nicht selten abends noch am Smartphone. Daraus können Ermüdung der Augen und Kopfschmerzen entstehen, durch die Körperhaltung zudem Muskel-Skelett-Beschwerden an Nacken, Schulter und Handgelenk.

Geräuschkulisse und Konzentration: Immobilienagenturen arbeiten häufig in offenen Räumen, in denen sich Telefongespräche und Kundentermine überlagern. Die Pegel sind für das Gehör nicht schädlich, sie stören aber die Konzentration bei der Arbeit an Unterlagen mit rechtlicher Tragweite (z. B. Kaufvertragsentwurf, Mietvertrag). In der Folge drohen geistige Ermüdung und eine erhöhte mentale Belastung (z. B. höheres Risiko von Fehlern in einer Akte).

Stolpern, Rutschen, Stürzen: Die Verkehrswege in der Agentur können schnell zugestellt sein (z. B. Schilder „Zu verkaufen“ oder „Verkauft“, Werbematerial, Büromaterial). Bei Regen erhöhen nasse und rutschige Böden durch die vielen Kunden und Interessenten die Sturzgefahr zusätzlich. Die möglichen Gesundheitsschäden reichen von Verstauchungen und Prellungen bis zu Knochenbrüchen, die oft schwerer ausfallen, wenn der Sturz mit vollen Händen geschieht.

Heben und Tragen, Archivierung: Archivkartons, Verkaufsschilder und Verbrauchsmaterial (z. B. Papierpakete für die Drucker) müssen regelmäßig getragen oder umgestellt werden. Die Lagerflächen liegen oft hoch (z. B. Regal, Schrank) oder weit entfernt (z. B. im Keller), was das Tragen erschwert (längere Wege, Tragen mit erhobenen Armen). Es drohen Beschwerden im Lendenwirbelbereich und herabfallende Gegenstände (z. B. auf die Füße).

Außerhalb des Büros: Besichtigungen und Fahrten im Außendienst

Dieser Arbeitsplatz umfasst alles, was außerhalb der Geschäftsräume stattfindet (z. B. Bewertung eines Objekts, Akquisetermin beim Eigentümer, Besichtigung von Wohnungen und Häusern, Wohnungsübergabe).

Straßenverkehr: Ein Makler fährt im Laufe des Tages zahlreiche Termine in seinem Gebiet an, in einem Fahrzeug, das häufig ein vollwertiger Arbeitsplatz ist, mit einem Telefon, das oft klingelt, und mit langen Arbeitstagen. Verkehrsunfälle sind deshalb die schwerste Gefährdung dieses Berufs, mit Folgen von leichten Verletzungen bis zum Tod. Ihr ist weiter unten ein eigener Abschnitt gewidmet.

Alleinarbeit bei Besichtigungen: Bei einer Besichtigung ist der Beschäftigte allein, in einer leeren Wohnung, manchmal ohne Nachbarn in der Nähe, gegenüber einer Person, die er nicht kennt und deren Identität nur angegeben, nicht aber überprüft ist. Das Risiko steigt bei abgelegenen Objekten, bei Terminen am späten Nachmittag, wenn es bereits dunkel ist (z. B. im Herbst und Winter), und in Kellern, in denen kein Mobilfunkempfang besteht. Die Folgen reichen von einem Gefühl der Unsicherheit bis zum körperlichen Übergriff. Auch ein Unwohlsein oder ein schwerer Sturz ohne Person in der Nähe, die Hilfe holen kann, ist möglich.

Stürze in den besichtigten Objekten: Der Makler bewegt sich in Räumen, die er nicht oder kaum kennt. Böden können beschädigt sein, Stufen unregelmäßig, Teppiche lose, Außenflächen schlammig. Hinzu kommen Dachböden, Raumspartreppen oder Leitern, Keller ohne Beleuchtung und Baustellen kurz vor der Übergabe. Bei Stürzen auf gleicher Ebene sind Verstauchungen und Prellungen die häufigsten Verletzungen. Ein Sturz auf einer steilen Treppe oder durch eine Bodenluke kann dagegen weit schwerere Folgen haben (z. B. Knochenbrüche, Schädel-Hirn-Verletzungen).

Zustand leerstehender Objekte: Eine seit Monaten unbewohnte Wohnung bringt eigene Gefährdungen mit sich: abgeschalteter Strom, der eine Besichtigung mit der Taschenlampe erzwingt (höhere Sturzgefahr), Feuchtigkeit und Schimmel, angesammelter Staub, mögliche Tiere und Schädlinge, im Einzelfall sogar unbefugte Bewohner. In Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, können asbesthaltige Baustoffe vorhanden sein, mit erhöhter Gefährdung bei beschädigter Bausubstanz oder laufenden Bauarbeiten. Mögliche Folgen sind Reizungen der Atemwege, Allergien und, bei einem Sturz oder Kontakt mit Schädlingen, Verletzungen einschließlich Infektionen (z. B. Leptospirose durch Ratten).

Heben und Tragen im Außendienst: Verkaufsschilder, Werbeträger, manchmal auch Möbel (z. B. beim Home Staging) oder Unterlagen müssen häufig ins Fahrzeug geladen und wieder ausgeladen werden. Daraus resultieren vor allem Beschwerden im Lendenwirbelbereich.

Witterung und Arbeit im Freien: Die Bewertung von Baugrundstücken, Besichtigungen von Objekten mit Außenflächen (z. B. Garten, Terrasse) und Wohnungsübergaben finden bei jedem Wetter statt: bei Regen, bei Kälte oder bei großer Hitze (z. B. Hitzewelle im Sommer). Die daraus resultierenden Beschwerden sind stärkere Ermüdung, eine erhöhte Rutschgefahr auf durchnässtem Boden sowie Hitzschlag und Kreislaufprobleme in heißen Sommerphasen.

Im Kundenkontakt: Verhandlung und Kundenbeziehung

Dieser Arbeitsplatz umfasst die Beziehung der Makler zu Verkäufern, Käufern, Mietern und Vermietern, von der Auftragserteilung bis zur Beurkundung beim Notar oder zur Unterzeichnung des Mietvertrags (z. B. Erstgespräch, Preisverhandlung, Begleitung bis zur Schlüsselübergabe).

Emotionale Belastung im Kundenkontakt: Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist häufig emotional stark aufgeladen, manchmal verbunden mit einer Scheidung, einer Erbschaft oder einem erzwungenen Umzug. Der Makler ist dieser Belastung ausgesetzt, muss seine eigenen Empfindungen in den Gesprächen mit Verkäufern wie Käufern aber zurückhalten und dabei stets ansprechbar und aufmerksam bleiben. Die möglichen Folgen reichen von Stress über Angstzustände und Schlafstörungen bis zu Suchtverhalten und Erschöpfung. Diese für den Beruf typische Gefährdung behandeln wir weiter unten ausführlich.

Arbeitstempo und ungewöhnliche Arbeitszeiten: Da viele Kunden tagsüber selbst arbeiten, finden Besichtigungen häufig unter der Woche am Abend statt, am Samstag und manchmal sogar am Sonntag. Insgesamt enden die Arbeitstage oft spät. Hinzu kommen saisonale Spitzen (z. B. vom Frühjahr bis zum Ende der Sommerferien) und der Druck der Verkaufsziele. Es drohen eine Verschlechterung des Betriebsklimas, Stress, Reizbarkeit und auf Dauer Erschöpfung.

Verbale Aggressionen und unhöfliches Verhalten: Ein abgelehntes Kaufangebot, ein nicht verlängerter Auftrag, eine bestrittene Provision oder eine gescheiterte Finanzierung können bei manchen Kunden zu Spannungen führen, die in verbale Angriffe münden (z. B. Beleidigungen), in der Agentur wie am Telefon. Daraus entstehen meist Stress und, bei Wiederholung, weitere psychische Folgen (z. B. Angst, Schlafstörungen, Motivationsverlust).

Körperliche Übergriffe: Sie sind seltener als verbale Angriffe, bleiben aber möglich, wenn ein Konflikt stark eskaliert (z. B. Mietstreit, Räumung, Besichtigung mit einer böswilligen Person), umso mehr, als der Beschäftigte dann allein und ohne Zeugen ist. Die daraus resultierenden Verletzungen sind körperlicher Art (z. B. Hämatome, Blutungen, Knochenbrüche) und gehen meist mit einer anhaltenden psychischen Traumatisierung einher.

Ständige Erreichbarkeit: Die Mobilnummer des Maklers steht auf Inseraten und Schildern, sodass Anrufe und Nachrichten abends, am Wochenende und im Urlaub eintreffen. Mögliche Gesundheitsschäden dieser dauernden Verfügbarkeit sind Schlafstörungen, die Unfähigkeit abzuschalten und auf Dauer Erschöpfung.

Beurteilung der Gefährdungen Immobilienagentur

Ausgefüllte Beurteilung der Gefährdungen aus unserer Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagentur

Bewertungsmethode Gefährdungsbeurteilung Immobilienagentur

Bewertungsmethode, mit der jede Gefährdung in unserer Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagentur bewertet wird

Psychische Belastungen in der Immobilienagentur beurteilen

Seit 2013 verlangt § 5 Abs. 3 Nr. 6 ArbSchG ausdrücklich, die psychischen Belastungen bei der Arbeit in die Gefährdungsbeurteilung einzubeziehen. In der Immobilienagentur ist dies die typischste Gefährdung des Berufs, und zugleich diejenige, die in den Gefährdungsbeurteilungen der Branche am häufigsten fehlt.

Die Immobilienvermittlung ist eine Tätigkeit mit hoher emotionaler Beanspruchung, die unter Erfolgsdruck und mit großen, meist wechselnden Arbeitszeiten ausgeübt wird. Für eine ernsthafte Beurteilung gibt es einen Referenzrahmen: Die Empfehlungen zur Umsetzung der Gefährdungsbeurteilung psychischer Belastung der GDA gliedern die Belastungsfaktoren in Merkmalsbereiche: Arbeitsinhalt und Arbeitsaufgabe, Arbeitsorganisation, soziale Beziehungen und Arbeitsumgebung, ergänzt um neue Arbeitsformen (z. B. Mobilität, ständige Erreichbarkeit).

Zum Arbeitsinhalt gehört die emotionale Beanspruchung: neutral bleiben gegenüber Trauer (z. B. Verkauf nach einem Erbfall) oder einer Trennung (z. B. Verkauf nach einer Scheidung), die Enttäuschung verkraften, wenn ein Verkauf wenige Tage vor dem Notartermin scheitert. Zur Arbeitsorganisation gehören die Besichtigungen am Abend und am Samstag, die Verkaufsziele und die Schwierigkeit, einen Termin abzulehnen. Zu den neuen Arbeitsformen gehören die Arbeit unterwegs und die Erreichbarkeit über das Smartphone. Hinzu kommt die Unsicherheit eines stark provisionsabhängigen Einkommens: Ein schwaches Quartal bedeutet weniger Einkommen, und diese Ungewissheit ist ein anerkannter Belastungsfaktor. Ein Pluspunkt: Der Handlungsspielraum der Makler ist in der Regel groß. Er ist eine Ressource, die man bewusst nutzen sollte und die andere Belastungen teilweise ausgleichen kann.

Der Kundenkontakt kann außerdem in Aggression umschlagen. Nach einer Auswertung der Unfallanzeigen-Statistik der DGUV (DGUV Forum 3/2023) wurden im Jahr 2021 knapp 12.000 meldepflichtige Arbeitsunfälle durch Gewalteinwirkung registriert, und 70 % der Angriffe oder Bedrohungen gingen von betriebsfremden Personen aus. (Zahlen für alle Branchen zusammen.)

Die möglichen Folgen der beschriebenen Belastungen sind ernst zu nehmen: Schlafstörungen, Angst, Reizbarkeit, ein erhöhtes Risiko für Suchtverhalten, Depression bis hin zur Erschöpfung. Wer diese Gefährdungen in den Griff bekommt, schützt die Gesundheit der Beschäftigten und hilft der Immobilienagentur zugleich, ihre Teams zu halten und die Fluktuation zu senken.

Die Prävention, die wir dazu in unsere Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen aufgenommen haben, stützt sich auf:

Zuerst an der Organisation ansetzen: Keine Entspannungsübung gleicht eine nicht zu bewältigende Arbeitsmenge aus. Konkret heißt das: erreichbare und mit dem Team besprochene Ziele festlegen, die Objektbestände gerecht auf die Makler verteilen und Phasen hoher Auslastung durch längere Pausen und Ruhezeiten ausgleichen. Die Mindestruhezeit von elf Stunden nach § 5 Abs. 1 ArbZG gilt auch nach einer späten Besichtigung.
Arbeitszeiten und Erreichbarkeit regeln: klare Zeitfenster der Erreichbarkeit unter den Maklern festlegen, Abend- und Wochenendtermine im Wechsel verteilen und außerhalb dieser Zeiten auf die Nummer der Agentur umleiten (z. B. Rufumleitung, automatische Antwort). Das ist umso wichtiger, wenn die Mobilnummer der Makler in den Online-Inseraten erscheint.
Das Team stärken: regelmäßige Teambesprechungen abhalten, in denen auch die aktuellen Schwierigkeiten zur Sprache kommen und nicht nur die Verkaufszahlen. Nach einem Termin mit einem bekanntermaßen schwierigen Kunden oder nach einem verbalen Angriff ist eine kurze Nachbesprechung sinnvoll. Am schwierigsten, aber entscheidend ist ein Vertrauensklima, in dem eine Person in Schwierigkeiten sprechen kann, ohne sich beurteilt oder unfähig zu fühlen.
Einstieg und Ausscheiden begleiten: Die Einarbeitung eines neuen Maklers, der oft allein in seinem Gebiet mit sofortigen Zielen startet, ist die Phase mit der höchsten Belastung. Eine Begleitung (z. B. ein erfahrener Kollege als Ansprechpartner) und eine schrittweise steigende Arbeitsmenge verringern sowohl die psychische Belastung als auch die Fluktuation.
Erkennen und weiterleiten: die Führungskräfte darin schulen, Warnsignale zu erkennen (z. B. ungewohnte Reizbarkeit, Rückzug, wiederholte Fehler in den Akten, Anwesenheit ohne erkennbares Arbeitsergebnis). Bei einer deutlichen Verschlechterung die Person an eine geeignete Fachstelle verweisen (z. B. Hausarzt, Psychologe, Psychiater oder Betriebsarzt).

Gefährdungen im Straßenverkehr bei den Fahrten der Makler

Der Straßenverkehr ist die schwerste Gefährdung des Maklerberufs: diejenige, die im Dienst tödlich enden kann.

Ein Makler verbringt einen großen Teil seines Tages am Steuer, zwischen Bewertungen, Besichtigungen, Wohnungsübergaben, Notarterminen und der Rückkehr in die Agentur oder nach Hause, oft spät nach Feierabend.

Die Zahlen zeigen das Ausmaß der Gefährdung. Nach der Statistik Arbeitsunfallgeschehen 2024 der DGUV kamen im Jahr 2024 bei Arbeitsunfällen im Straßenverkehr 87 Menschen ums Leben, davon 39 auf Dienstwegen, also auf Fahrten im Auftrag des Betriebs. Hinzu kamen 198 Todesopfer bei Wegeunfällen im Straßenverkehr, also auf dem Weg zwischen Wohnung und Arbeitsstätte. Insgesamt wurden 18.216 meldepflichtige Straßenverkehrsunfälle bei der Arbeit erfasst. (Zahlen für alle Branchen zusammen.) Beide Unfallarten sind versichert: der Unfall auf dem Dienstweg (z. B. ein Makler auf dem Weg zu einer Besichtigung) als Arbeitsunfall und der Unfall auf dem Arbeitsweg als Wegeunfall, beide nach § 8 SGB VII.

Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: die Ablenkung, die in diesem Beruf häufig mit dem Smartphone am Steuer verbunden ist. Das Auto des Maklers ist oft sein mobiles Büro. Dort nimmt er die Anrufe der Interessenten an, sucht die Adresse des nächsten Termins und beantwortet zwischen zwei Besichtigungen Nachrichten. § 23 Abs. 1a StVO erlaubt die Nutzung eines Mobiltelefons beim Fahren nur, wenn es weder aufgenommen noch gehalten wird und die Bedienung per Sprachsteuerung oder mit einem kurzen Blick erfolgt.

Hinzu kommen branchentypische erschwerende Faktoren: ein oft voller Terminkalender, der zu schnellem Fahren verleitet, um keinen Kunden warten zu lassen, viele Kilometer auf Landstraßen in ländlichen Gebieten, schwer auffindbare Adressen (z. B. Weiler, Hofstellen), die den Blick von der Straße ablenken, und späte Heimfahrten.

Die Prävention, die wir dazu in unsere Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen aufgenommen haben, stützt sich auf:

Die Zeit auf der Straße verringern: die Objektbestände nach Gebieten aufteilen, um Kilometer zu sparen, realistische Puffer zwischen zwei Besichtigungen einplanen und mit dem Kunden eine Videokonferenz vereinbaren, wenn ihm das passt. Wenn möglich, für Termine in der Stadt öffentliche Verkehrsmittel nutzen.
Das Smartphone am Steuer ausschließen: Telefonate nur über eine Freisprecheinrichtung, vorzugsweise mit Sprachsteuerung, denn auch die Bedienung einer Freisprecheinrichtung lenkt ab. Niemand in der Agentur darf an seiner Reaktionszeit am Telefon gemessen werden, sonst wird diese Regel nicht eingehalten. Das Navigationsgerät oder die Navigations-App wird vor der Abfahrt eingestellt, nie während der Fahrt.
Fahrzeuge auswählen und warten: die Wartung der Firmenfahrzeuge und den Zustand der Verschleißteile verfolgen (z. B. Reifen, Beleuchtung). Nach § 57 DGUV Vorschrift 70 sind betriebliche Fahrzeuge bei Bedarf, mindestens aber einmal jährlich, durch einen Sachkundigen auf ihren betriebssicheren Zustand zu prüfen. Bei der Erneuerung des Fuhrparks komfortable Fahrzeuge mit Fahrerassistenzsystemen bevorzugen (z. B. Spurhalteassistent, Totwinkelwarner). Werden private Fahrzeuge dienstlich genutzt (in kleinen Agenturen häufig), mit den Beschäftigten vereinbaren, welche Kontrollen sie vor den Fahrten selbst durchführen.
Unterweisen und sensibilisieren: über Müdigkeit und späte Heimfahrten aufklären und daran erinnern, dass auch der Weg zwischen Wohnung und Agentur zu den Verkehrsgefährdungen zählt. Für die am stärksten exponierten Makler ein Fahrsicherheitstraining anbieten, wie es auch der Praxis-Check für Immobilienverwaltungen und -vermietungen der VBG empfiehlt.

Kollektive Schutzmaßnahmen und persönliche Schutzausrüstung in der Immobilienagentur

Die Prävention setzt zuerst an der Gefahrenquelle an, danach folgen die kollektiven Schutzmaßnahmen und erst zuletzt die persönliche Schutzausrüstung, in genau dieser Reihenfolge, wie es § 4 Nr. 5 ArbSchG vorgibt.

Für eine Immobilienagentur gibt es nur wenige sinnvolle persönliche Schutzausrüstungen. Der Großteil der Prävention ist organisatorisch, und gerade deshalb wird sie häufig vernachlässigt: Handschuhe zu kaufen ist einfacher, als die eigene Arbeitsorganisation zu überdenken.

Die kollektiven Schutzmaßnahmen, die uns für jede Immobilienagentur unverzichtbar erscheinen, sind:

Ein einstellbarer Bildschirmarbeitsplatz im Büro: Bürostuhl mit vollständig verstellbaren Armlehnen (z. B. Höhe, Sitztiefe, Position der Armlehnen), auf die Körpermaße der Person eingestellt, Bildschirm in richtiger Höhe und richtigem Abstand, ausreichende und blendfreie Beleuchtung. Die Anforderungen dazu stehen in Anhang Nr. 6 der Arbeitsstättenverordnung, Hinweise zur Umsetzung gibt die DGUV Information 215-410.

Ein festes Besichtigungsverfahren, das in diesem Beruf eine echte Schutzeinrichtung ist: Name und Kontaktdaten des Interessenten vor dem Termin aufnehmen, gemeinsamer Kalender, aus dem hervorgeht, wer welches Objekt zu welcher Uhrzeit besichtigt, systematischer Rückruf am Ende der Besichtigung und eine Sonderregel für besondere Fälle (z. B. bei abgelegenen Objekten oder späten Abendterminen Besichtigung zu zweit oder Verschiebung auf den Tag).

Komfortable, gewartete Fahrzeuge mit Assistenzsystemen und vollständiger Notfallausstattung (z. B. Warnweste, Warndreieck, Taschenlampe, Verbandkasten). Schilder und Material werden immer im Kofferraum transportiert, nie auf der Rückbank, wo sie bei einer Vollbremsung nach vorn geschleudert werden können.

Freie Verkehrswege in der Agentur, Lagerung von Archiven und Material möglichst in Griffhöhe und, bei einer Treppe, ein Handlauf gegen Stürze.
Regelmäßig geprüfte elektrische Anlagen und Geräte nach DGUV Vorschrift 3 sowie Feuerlöscher in ausreichender Zahl nach ASR A2.2, umso mehr, als die Agentur regelmäßig Publikumsverkehr hat.

Ein Notrufsystem für die Alleinarbeit, das ein einfaches Rückrufverfahren sein kann oder eine eigene technische Lösung (z. B. Personen-Notsignal-Gerät). Die Anforderungen an solche Systeme beschreibt die DGUV Regel 112-139.

Die persönlichen Schutzausrüstungen, die uns für jede Immobilienagentur unverzichtbar erscheinen, sind:

Schuhe mit rutschhemmender Sohle, vorzugsweise knöchelhoch (besserer Halt des Sprunggelenks), anstelle von Stadtschuhen mit glatter Sohle, insbesondere für die Besichtigung von Außenanlagen, Grundstücken, Baustellen oder heruntergekommenen Objekten.
Ein Schutzhelm (DIN EN 397) und eine Warnweste (DIN EN ISO 20471) für jede Besichtigung eines Neubaus oder eines Objekts im Umbau, wo das Tragen in der Regel vom Bauherrn verlangt wird.
Eine Taschenlampe oder Stirnlampe, unverzichtbar für Keller, Dachböden und Objekte ohne Strom (die Smartphone-Leuchte ist zu schwach und sollte nur als Notbehelf dienen).
Schutzhandschuhe gegen mechanische Gefährdungen (DIN EN 388) für das Hantieren mit Material, das Anheben von Schachtabdeckungen oder das Ablesen von Wasser- und Stromzählern.

Der Inhaber der Immobilienagentur stellt diese Ausrüstung nach § 2 PSA-BV bereit und sorgt für ihren Ersatz, wobei die Kosten nach § 3 Abs. 3 ArbSchG nicht den Beschäftigten auferlegt werden dürfen. Die Beschäftigten sind nach § 15 ArbSchG verpflichtet, sie bestimmungsgemäß zu verwenden.

Ein Punkt verdient eine Klarstellung. Nutzt ein Beschäftigter sein Privatfahrzeug für dienstliche Fahrten, muss der Inhaber der Immobilienagentur dieses Fahrzeug selbstverständlich nicht warten. Seine Pflicht, für Sicherheit bei der Arbeit zu sorgen, gilt aber weiter: Die Fahrt zu einer Besichtigung gehört zur Arbeitszeit, und ein Unfall dabei ist ein Arbeitsunfall.

Ausgefüllte Übersicht der Schutzmaßnahmen aus unserer Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagentur

Unterweisung und Qualifikation der Beschäftigten einer Immobilienagentur

Informieren, sensibilisieren und unterweisen ist ein eigenständiger Hebel der Prävention, gleichrangig mit kollektiven Schutzmaßnahmen und persönlicher Schutzausrüstung. § 12 ArbSchG verpflichtet den Arbeitgeber (hier den Inhaber der Immobilienagentur), die Beschäftigten ausreichend und angemessen zu unterweisen, bei der Einstellung, bei Veränderungen im Aufgabenbereich und bei neuen Arbeitsmitteln. § 4 DGUV Vorschrift 1 verlangt eine Wiederholung mindestens einmal jährlich und eine Dokumentation.

In einem Beruf, in dem die Prävention überwiegend organisatorisch und verhaltensbezogen ist, hat die Unterweisung eine entscheidende Bedeutung.

Die Unterweisungen und Qualifikationen, die uns für jede Immobilienagentur unverzichtbar erscheinen, sind:

Die Unterweisung zum Straßenverkehr: Navigation vor der Abfahrt einstellen, kein Smartphone am Steuer, Umgang mit Müdigkeit und späten Heimfahrten und Erinnerung an die Kontrollen, die bei dienstlich genutzten Privatfahrzeugen vor Fahrtantritt durchzuführen sind.
Das sichere Besichtigungsverfahren: Angaben des Interessenten vor jeder Besichtigung aufnehmen, die Agentur über Ort und Uhrzeit informieren, Regeln für Räume mit Einschlussgefahr (z. B. den Kunden zuerst eintreten und zuerst hinausgehen lassen, um die Besichtigung zu führen) und Verhalten bei beunruhigendem Auftreten. Bei unmittelbarer erheblicher Gefahr dürfen sich Beschäftigte nach § 9 Abs. 3 ArbSchG durch sofortiges Verlassen in Sicherheit bringen.
Der Umgang mit Konflikten und unhöflichem Verhalten, um angespannte Situationen zu entschärfen, bevor sie in einen Übergriff umschlagen (in der Agentur, am Telefon und auch bei einer Besichtigung, falls dieser Fall leider eintritt).
Die Sensibilisierung für psychische Belastungen, vorrangig für Führungskräfte: beunruhigendes Verhalten erkennen, das Gespräch mit der betroffenen Person führen und wissen, an wen sie sich wenden kann, außerdem Ziele so festlegen, dass sie die Teams nicht dauerhaft erschöpfen.
Die Ergonomie des Bildschirmarbeitsplatzes, mit den richtigen Einstellungen für Stuhl und Bildschirm (z. B. nach der DGUV Information 215-410).
Das Lesen der Objektunterlagen zum eigenen Schutz bei Besichtigungen: Baujahr, vorliegende Schadstoffgutachten oder Hinweise auf asbesthaltige Baustoffe zeigen, welche Vorsicht bei einem Altbau geboten ist, besonders wenn er beschädigt ist oder umgebaut wird.

Ergänzend ist die Ausbildung zum Ersthelfer sinnvoll, schon für die eigene Versorgung in einem Beruf, in dem man häufig allein und manchmal an abgelegenen Orten arbeitet. Nach § 26 DGUV Vorschrift 1 muss in Verwaltungs- und Handelsbetrieben bei 2 bis 20 anwesenden Versicherten mindestens ein Ersthelfer zur Verfügung stehen. Jede Erste-Hilfe-Leistung wird nach § 24 Abs. 6 DGUV Vorschrift 1 dokumentiert, z. B. im Verbandbuch.

Jede Unterweisung wird schriftlich festgehalten (Datum, Inhalt, Teilnehmer, Unterschrift), wie es § 4 DGUV Vorschrift 1 in Verbindung mit § 6 Abs. 1 ArbSchG verlangt. Diese Nachweise bewahrt die Immobilienagentur auf und legt sie bei einer Kontrolle vor.

Schließlich muss jede Immobilienagentur mit Beschäftigten nach dem Arbeitssicherheitsgesetz und der DGUV Vorschrift 2 eine Fachkraft für Arbeitssicherheit und einen Betriebsarzt bestellen. Für kleinere Betriebe gibt es die alternative bedarfsorientierte Betreuung (Unternehmermodell): Der Inhaber bildet sich selbst über die Berufsgenossenschaft fort und zieht Fachleute nur bei konkretem Bedarf hinzu.

Wann muss die Gefährdungsbeurteilung einer Immobilienagentur aktualisiert werden?

Eine Gefährdungsbeurteilung gilt für eine Immobilienagentur nicht auf Lebenszeit. Sie ist zu aktualisieren, sobald sich die Arbeitsbedingungen ändern, und ihre Wirksamkeit ist nach § 3 Abs. 1 ArbSchG regelmäßig zu überprüfen.

Eine Aktualisierung ist insbesondere in folgenden Fällen erforderlich:

bei jeder wesentlichen Änderung der Arbeitsbedingungen (z. B. Aufnahme der Mietverwaltung oder der WEG-Verwaltung, Einführung von Telearbeit, Umzug in neue Geschäftsräume);
sobald eine neue Information über eine bisher nicht erfasste Gefährdung bekannt wird (z. B. nach einem Übergriff bei einer Besichtigung, einem Verkehrsunfall oder einer längeren Arbeitsunfähigkeit wegen Erschöpfung);
wenn die Überprüfung zeigt, dass eine Maßnahme nicht wirkt oder nicht umgesetzt wurde;
bei neuen Vorschriften oder Regeln, die den Betrieb betreffen.

Eine feste Frist schreibt das Gesetz nicht vor. Die Berufsgenossenschaften empfehlen, die Gefährdungsbeurteilung mindestens einmal jährlich durchzusehen. Da unsere Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen im Excel-Format vorliegt, dauert diese Aktualisierung nur wenige Minuten. Unser Leitfaden zur Aktualisierung der Gefährdungsbeurteilung erklärt die Vorgehensweise ausführlich.

Zum Abschluss dieses Abschnitts zwei Entwicklungen, die in einer Immobilienagentur die Gefährdungsbeurteilung verändern können. Erstens der Ausbau der Mietverwaltung oder der WEG-Verwaltung: häufige Wohnungsübergaben, Mietstreitigkeiten, Begehungen von Wohnanlagen, Termine in bewohnten Wohnungen … alles Situationen, die in der Gefährdungsbeurteilung einer bisher vorwiegend vermittelnden Agentur fehlen. Zweitens die Telearbeit: Sie bringt einen Arbeitsplatz in der Wohnung des Beschäftigten mit sich, für den der Arbeitgeber dennoch die Gefährdungen beurteilen muss. Für Telearbeitsplätze im Sinne von § 2 Abs. 7 ArbStättV gilt dies ausdrücklich bei der erstmaligen Beurteilung.

Maßnahmen umsetzen und ihre Wirksamkeit überprüfen

Eine Gefährdungsbeurteilung ist nur dann nützlich, wenn sie konkrete Schutzmaßnahmen vor Ort auslöst. Die Planung der Maßnahmen ist dafür aus unserer Sicht das zentrale Werkzeug.

§ 3 Abs. 1 ArbSchG verpflichtet den Arbeitgeber (hier den Inhaber der Immobilienagentur), die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, sie auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen. Nach § 6 Abs. 1 ArbSchG gehören die festgelegten Maßnahmen und das Ergebnis ihrer Überprüfung zur Dokumentation. Die Gefährdungsbeurteilung umfasst also nicht nur die Bewertung, sondern auch den Nachweis, was umgesetzt wurde und mit welchem Ergebnis.

Bei Einfache-Gefährdungsbeurteilung.com sind wir überzeugt, dass ein Zeitplan den Schritt zur Umsetzung erleichtert. Deshalb enthält jede unserer Gefährdungsbeurteilungen einen Maßnahmenplan mit Umsetzungsfristen. Bei einer Kontrolle durch die Aufsichtsbehörde oder die Berufsgenossenschaft belegt er, dass in der Agentur eine echte Präventionsarbeit stattfindet und dass der Inhaber seine Verantwortung für Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigten wahrnimmt. Unser Leitfaden zur Erstellung der Gefährdungsbeurteilung vertieft die Bewertungsmethode, auf der diese Planung beruht: Auftreten (A), Exposition (E), Schwere (S) und Kontrolle (K), mit dem Risikowert A × E × S × K und den Risikostufen 1 bis 4.

FAQ zur Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen

Was ist eine Gefährdungsbeurteilung?

Die Gefährdungsbeurteilung ist das Dokument, in dem der Arbeitgeber, Arbeitsplatz für Arbeitsplatz, die Gefährdungen für Sicherheit und Gesundheit seiner Beschäftigten erfasst und bewertet. Sie ist die Grundlage für die Schutzmaßnahmen des Betriebs. Unser Artikel Gefährdungsbeurteilung: Warum und wie? erklärt die Grundlagen.

Ist die Gefährdungsbeurteilung für meine Immobilienagentur Pflicht?

Ja, ab der ersten beschäftigten Person und unabhängig von der Vertragsart, also auch für Auszubildende oder eine Assistenz in Teilzeit (§ 5 Abs. 1 ArbSchG). Ein Netzwerk ausschließlich aus selbstständigen Maklern ohne Beschäftigte ist dagegen nicht nach dem Arbeitsschutzgesetz verpflichtet.

Welche Rolle spielt die Gefährdungsbeurteilung in der Immobilienagentur?

Sie erfasst die berufstypischen Gefährdungen (z. B. Straßenverkehr, Alleinarbeit bei Besichtigungen, emotionale Belastung, ungewöhnliche Arbeitszeiten, Bildschirmarbeit), bewertet ihre Schwere und dient als Grundlage für die Planung der Schutzmaßnahmen.

Gibt es kostenlose Muster und Vorlagen für die Gefährdungsbeurteilung Immobilienagentur?

Ja. Am Ende dieses Artikels finden Sie eine kostenlose Muster-Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen. Allgemeine leere Vorlagen bieten wir außerdem im Excel-Format und im PDF-Format an.

Was passiert, wenn keine Gefährdungsbeurteilung vorliegt?

Die Aufsichtsbehörde kann ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro verhängen (§ 25 Abs. 2 ArbSchG in Verbindung mit der jeweiligen Verordnung), bei Verstoß gegen eine vollziehbare Anordnung bis zu 30.000 Euro. Nach einem schweren Arbeitsunfall kann die Berufsgenossenschaft bei grober Fahrlässigkeit Regress nehmen (§ 110 SGB VII).

Wie erstellt man die Gefährdungsbeurteilung für eine Immobilienagentur?

In vier Schritten: die Tätigkeit in Arbeitsplätze gliedern (Geschäftsstelle, Außendienst, Kundenkontakt), die Gefährdungen jedes Arbeitsplatzes erfassen, jede Gefährdung bewerten (unsere Methode beruht auf Auftreten, Exposition, Schwere und Kontrolle) und anschließend die passenden Schutzmaßnahmen festlegen. Unser Leitfaden zur Erstellung beschreibt jeden dieser Schritte.

Wer muss die Gefährdungsbeurteilung erstellen?

Die Verantwortung liegt beim Arbeitgeber, hier beim Inhaber der Immobilienagentur. Er kann sie selbst erstellen, wenn er über die nötige Fachkunde verfügt, oder sich dabei von der Fachkraft für Arbeitssicherheit, dem Betriebsarzt oder einem anderen fachkundigen Dienstleister unterstützen lassen. Die Verantwortung bleibt in jedem Fall bei ihm.

Wer darf die Gefährdungsbeurteilung einsehen?

Die Beschäftigten, der Betriebsrat (falls vorhanden), die Fachkraft für Arbeitssicherheit und der Betriebsarzt sowie bei Kontrollen die Arbeitsschutzbehörde des Landes und die Aufsichtspersonen der Berufsgenossenschaft.

Wie lange muss die Gefährdungsbeurteilung aufbewahrt werden?

Eine allgemeine gesetzliche Aufbewahrungsfrist gibt es nicht. Die Gefährdungsbeurteilung muss vorliegen, solange die beurteilten Tätigkeiten ausgeübt werden, und stets dem aktuellen Stand entsprechen. Es ist üblich und empfehlenswert, die früheren Fassungen aufzubewahren, um die Entwicklung der Prävention nachweisen zu können. Das Excel-Format unserer Gefährdungsbeurteilungen macht die Aktualisierung schnell, ohne bei null anfangen zu müssen.

Kostenlose Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen herunterladen

Zum Abschluss stellen wir Ihnen eine kostenlose Muster-Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen zum Download bereit. Sie folgt demselben Aufbau wie unsere bereits ausgefüllte Gefährdungsbeurteilung für Immobilienagenturen.

Es handelt sich um eine Excel-Datei mit 5 Seiten:

eine Titelseite für Immobilienagenturen,
eine Seite mit den Angaben zum Betrieb,
eine Seite zur Darstellung der Bewertungsmethode (Auftreten, Exposition, Schwere, Kontrolle),
eine Seite zur Beurteilung der Gefährdungen,
eine Seite mit den Schutzmaßnahmen und dem Zeitplan zu ihrer Umsetzung.